毕竟从地方口袋里掏钱不容易，因此，这些基础设施的建筑成本一般都比较高，相比较起来，白piao开发商代建，还基本不会影响一块整地的土地出让金。
因此，后者的部分在后期是逐渐增多起来！
而且开发商一般也是愿意进行代建的。
毕竟对于一个项目来说，建安成本是所有成本里头最低的，建一个学校花不了太多的钱。
而这些学校开发商却可以把控，申请与名校合办，成为一个新的名校分校。
造名校，抢客源！
这就是房地产开发里头的学区房开发最核心的财富密码！
“二是，本地块的西侧是一片滩涂地，我们团队亲自去这里考察过，这块滩涂呈狭长状，有将近2.6平方公里，这部分属于土地红线外的面积是强制性需要景和重新进行改造的！”
楚休又再次点了点头。
这种土地一般的开发商都会在沟地拿地时候作为谈判条件进行沟通的，也会在沙盘上以卖点的形式进行呈现。
但是往往随着时间的推移，在最后呈现的时候，会敷衍了事，随便弄弄，草草结尾！
“三是，这块地会有部分的商业要求，商业住宅比在1：9左右，本来这部分并不商业体量并不算多，只有30来万方左右，但是由于我们的地块属于余州城郊区，因此在后期的商业运营上，可能会是一个困难点！”
楚休这回是真的认同这次景和团队的选择了！
通济建筑设计院所归纳的三个问题点很准！
【下一章】
优秀的设计院一定是可以在操盘的时候引导开发商做良性思考的，而优秀的开发商，同样意识要跟得上！
两者之间必须要相互配合，才能打造出一个精品出来！
房地产操盘过程中会遇到很多问题，但这些问题有主要问题，有次要矛盾。
在操盘上往往会在问题选择和解决的过程中，实际上就是把客群进行了定向选择！
通济设计院的这三个问题，实际上是指向了三种操盘思路。
第一个问题是阐述：这个地块要不要做学区房，如果要做学区房，企业会做什么牺牲？
第二个问题是阐述：本地块有资源型禀赋吸附，需要掺入资源性禀赋要素吗？掺入需要花多少钱，不掺入，对于整盘货值和整盘利润的影响，景和地产是怎么评估的？
第三个问题是阐述：作为商混型土地，商业业态，大部分开发商实际上是没谱的，基本是作为亏损型业态来丢，用住宅产品弥补利润的缺失。但是现在景和的商业做得非常不错，要不要增加投入获得更大的共赢，还是压缩成本，甩货即可！
其实这些东西就是房地产操盘过程中最精髓的取舍问题！
华国地产发展太快了，实际上大部分的地产圈操盘手都是历练不足，不合格的菜鸟。
用最小的成本造出的房子，其实不一定是流量和利润的最佳平衡点！
学区盘、资源盘、商住盘，三者叠加的综合性超级大盘！
其实这个项目的操盘难度，非常大！
“非常好，这三个问题很关键！我想听听你们设计院的思考！”楚休点了点头，颇有兴趣地看向李明！
他想看看，他们有什么东西是可以启发他的。
“对于第一个问题，我们的想法是做几个比较不错的学校，引进有名的公立学校，但是要注重成本控制，修建时压缩成本！”
“对于第二个问题，如果要完全修建好2.6平方公里的滩涂，这块我们做过评估，最起码需要3000万的修复资金，而这笔资金的投入，会造成100块钱一个平方的成本提高，所以我们的建议是，按照政府要求的最低成本进行修复！”
“对于第三个问题，由于景和地产做的光环系商业地产在全国都取得了成功，我们认为应该在地块中心做一个中心型光环系集中商业，同时在周边地块，做一些附属性的1-2层的底商进行简单的生活配套！”
李明对于前面的几个问题进行延展说明，同时根据地块的容积率情况尝试性地进行了几种业态组合。
楚休是越听越失望！
就这？
看来这设计院就和那美剧差不多嘛！
开头噱头十足，劲爆炸裂，让你觉得欲罢不能，但是越往下越不对味，味如爵蜡但是因为入坑了又不得不看下去。
高楠看到楚休的眼神也是知道不对，但是他也只能苦笑不已！
楚老板天赋异禀，做出来的产品都是效果炸裂的爆款，又有颜值，价格又高，卖得还好！
他看不上设计院的作品是自然而然的事情。
但是，这次他是专门做了华国比较好的设计院来操刀这个作品，他也看过他们的先期方案，没有他想象的那么差吧！
李明看到楚休的眼神，也是不安。
他们为了这个方案，在楚休这个大师面前争一个表现，他们可是熬了好几个通宵的，经过了几次修改最终做的产品！
这样的初稿，不说是十分优秀吧，但是一个优良是没啥问题的！
但是，楚休可不这样看。
对于设计院而言，不过是一个过客，甚至可以说，不过是介绍自己设计院PPT里头的一个很小的组成部分。
但对于楚休来说，这块地代表了景和进入大宗土地深耕的一个重要阶段，他既然参与进来了，那肯定是不接受平庸的作品的！
“何莹，你去拿一只笔来！”楚休回头向坐在他后面的何莹说道。
“好的，楚总！”
何莹早有准备，她从自己的会议记录夹子中抽出了几张A4纸和一只削好的2（河蟹）B铅笔递给了楚休。
“又是这招！”在场的景和老员工脑子里反应道。
楚休已经很久没有展示出他的独门绝技了。
要知道，以前的楚休连连施展自己的独门绝技，可是奠定了景和几个产品系的基础的！
设计院的李明头皮也是发麻，他来之前是听圈内碳院的王总听过楚休的事迹！
这个甲方和普通的甲方大为不同！
有的甲方是不懂装懂，半桶水，到最后只能灰溜溜的听你引导。
有的甲方是非常懂，但程序化很死板，基本就是全国一张图，设计院不过是一个画图机器而已！
大家的反应不同，但楚休却是沉浸在了自己的世界里沙沙地画着他的构思。
这个项目难度太大，他不能由设计院来主导这个项目！
半个小时后，楚休拿出图纸递给了高楠，“高总，你让人投屏，让大家看看我的思路！”
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